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厦门房价下跌真相:炒房客离场 市场理性回归

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厦门房价下跌真相:炒房客离场 市场理性回归

发布日期:2018-12-04 作者: 点击:

当“厦门房价崩盘,地价腰斩”的消息在网络蔓延开来时,在厦门做了四年中介的董先生给记者打电话说:“你们这些媒体为啥总是唯恐天下不乱?厦门房价虽然有下降,但那也是位置不好,户型不好的房子,你去思明区看看,位置好有学区的房子价格一直在涨。”不过他也承认,整个厦门都被限售限购困住了,大部分降价卖的是炒房客,确切地说,现在的厦门,是炒房客急于离场,刚需又在观望进场的时候。

与收入不符的房价

厦门作为二线城市,收入处在二线城市中等水平,房价却紧随北京、上海和深圳,把广州这个一线城市甩在身后,稳居全国第四的位置。

目前福建省的金融主要集中在省会福州,如兴业银行、兴业证券、华福证券等;主要制造企业集中在泉州,如安踏、361度、匹克等。厦门本身除了旅游,产业发展几乎没有亮点。论人均收入,根据2018年,最新统计数据显示,厦门人均收入只有7535元。就是这样的一个二线城市,房价却在十年间完成了不可思议的飞跃:2006~2016年,厦门全市商品住宅价格翻了近4倍。岛内思明区、湖里区新房价格达到6万~7万元/平方米之间,二手房价格在4.5万元左右,岛外海沧、翔安二手房价格也突破3万元/平方米。

房价背后的推手

董先生告诉记者:“这一轮房价上涨始于2015年,厦门在全市取消限购后,5月二手房先有了动静,那年我还在湖里五缘湾片区,记得当时有个业主委托我卖一套源昌鑫海湾134平方米的房子,业主挂牌价是3万多元/平方米,后来10月份中铁元湾开盘,开盘价是5.4万元/平方米,周围的二手房也开始陆续调整价格,不到4个月,整个五缘湾片区每平方米上涨了8000~10000元。业主那段时间几乎每三天给我打一个电话调整挂牌价格。”

彼时,一些投资人群开始进入,第一类是来自漳州、泉州的民营企业老板,想把孩子送到香港、北京或国外读书但又不放心,厦门有多所大学,在教育、医疗、就业、环境等条件上比较突出,于是这部分人成为厦门购房的中坚力量。

第二类是资本刚需,手握上亿资金不投资就等于贬值的人群。2016~2017年之间,这些民间热钱开始涌入厦门等热点城市,并形成团队作战。

2016年,一度被本地人嫌弃的翔安和海沧进入资本的视线,相比岛内,翔安和海沧2015年房价在1万~2万元,彼时湖里区人口规模最大超过百万级别,思明区人口也接近百万,这两区常住人口所占比重超过全市的一半,达到51.6%。从空间分布来看,呈现岛内人口增长趋缓、比重下降,岛外人口增长加快、比重上升的趋势。因此岛外的土地市场也水涨船高。2016年8月是厦门土地拍卖的最高潮,8月26日,厦门一举拍出岛外6幅商住地块,5幅地块楼面价直破3万元/平方米,其中,翔安2016XP04地块以42.18亿元的总价被竞得,楼面价高达3.8万元/平方米,成为厦门史上单价地王。

被限售击溃的炒房团

2017年3月,厦门打响限售第一枪,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易,限售以来二手房市场已经连跌15个月,截至8月3日,统计数据显示,厦门房价相比于2017年3月高峰期,岛内每平方米已经下降了1万~1.5万元,岛外房价下降6000~10000元/平方米。

“如果说当初房子涨价是炒房人哄抬上去的,那么现在的降价也是缘于他们,很多人当初都是高杠杆炒房,限售限购政策出来后,以前的快进快出不好使了,只能降价寻找接盘的人,还有一些是置换的刚需,同样是在中介挂牌,同一个片区,有人降价,也会拉低整个区域的挂牌价。现在房子经常挂好几个月都卖不出去,有一个中海的业主,120平方米的房子,降价30%出手,看的人每天踏破门,就是没有成交。现在买房的基本都是刚需,投资型客户都在抛售,如果你不着急,我劝你还是等等,到年底估计是个谷底。”董先生做中介四年,第一次觉得无法判断以后走势,虽然厦门的房价并未如网上传言那般断崖式下跌,但因为限购限售不知何时取消,市场的信心在逐渐消失。

谁是下一个“厦门”

领涨二三线城市的厦门,让很多人嗅到了房价下跌的味道,那么谁将是下一个?

据贝壳研究院统计,7月重点监测的13城二手房市场延续6月开启的下滑态势。13城中除成都、南京成交环比增加外,其余城市均环比回落。成交量下滑的城市中,长沙、天津、杭州及青岛4城降幅明显,一线城市京沪深成交降幅相对较小。长沙受6月末调控升级影响,7月成交环比腰斩,成交降幅最大;天津成交仍处人才政策影响下的回调期,环比减少39.2%,回落到人才政策前水平;杭州近两月市场热度持续下降,7月成交环比减少29.2%;青岛成交环比减少21.2%,亦处在调控升级后市场下行期。此外,深圳7月末出台“商品住宅3年限售”“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等堵漏政策,预计8月成交将有较显著下滑。

随着成交的下行,多城均价迎来下跌。重点13城中南京、济南及北京3城均价环比基本持平,其余10城均环比下跌。均价下跌的城市中西安环比下跌4.5%,跌幅最大,2018年上半年西安房价经历了过快上涨,实际购买力难以支撑,市场回调几乎是必然事件;上半年武汉均价保持平稳,在成交持续下滑背景下,7月均价环比下跌2.9%;青岛、长沙及成都均价在调控升级后掉头向下,7月三城均价环比分别下跌2.9%、2.7%和2.3%;天津均价水平在低位波动,7月环比下跌2.6%。

曾一度飙涨的二三线城市似乎集体进入了冷静期,人们不禁猜测,厦门是否只是二三线城市房价下行的开始。

厦门克而瑞机构分析师胡慧荣认为,行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值,地楼比越小,则意味着未来可能的利润空间越大,土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰,地楼比高达134%,即“面粉比面包贵”,但地价与房价的倒挂,本身就是不合理的现象,一旦房价涨幅跟不上地价涨幅,市场风险就会暴露;尽管2017年、2018年的地楼比逐渐回落,但仍高达81%、61%,也处于较高水平。从这角度来看,耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后,其实是地价的合理回归,其他二三线城市也可能会出现这种问题。


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