三番哥的商业地产拼图 花样年收购武汉60万方综合体项目

人称“三番哥”的花样年（专题阅读）董事会主席潘军也有蹉跎的时候。2012年，潘军宣布花样年进入为期五年（2012—2016）的的第一次业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型。

　　对于最终转型结果，三番哥的表述是，“我们确实完成了这方面的转型，从单一的房地产开发商变成全球最大的社区服务运营商。”

　　不过，虽然完成转型，但销售规模止步不前依然是花样年绕不过的关卡。三番哥倒也诚实，年初的业绩会上，就曾表露出调整之意，“这是事实，我们也在反思”。

　　反思的结果是，从2017年开始到2020年，花样年要借助社区服务能力进行第二次转型，由社区服务运营商开始轻重并举、产融结合，变成基于以社区服务行业为支点的产业金融集团。

　　简而言之，就是重拾地产业务，轻重并举。“从开发的上游，开发中的拿地和运营阶段，及开发下游四个维度去探索业务增长点，用住宅产业化的思维去运营新的项目。”

　　从近期花样年的市场动作来看，除了住宅地产，商业地产项目显然也在三番哥心中占据一定的地位。

　　并购武汉60万方综合体

　　在武汉人看来，三番哥潘军越来越低调了。如果不是偶然发现矗立在汉江一桥旁名为“江山如画”的写字楼已成功更名为花样年·喜年中心，大概谁也不会想到花样年无声无息进驻了汉正街。

　　据了解，江山如画的原开发商——武汉华通置业发展有限公司的股东已在2017年6月30日变更为武汉市祥云锦瑞房地产开发公司，该公司即为深圳花样年集团旗下子公司。

　　公开资料显示，花样年·喜年中心所在地块为长江食品厂C地块，地处硚口区沿河大道与武胜路交汇处，原案名为江山如画·汉玺，地块占地面积为4500.1平米，总建筑面积为123401.44平米，包括一栋39层的办公楼和一栋43层的住宅楼，住宅以193-230平大户型为主，目前已经售罄。

　　潘军显然对此寄予厚望，观点地产新媒体就该项目咨询花样年相关工作人员，对方表示，具体消息会在中期业绩会上公布。

　　而在最新的对外宣传资料中，花样年则宣称要将其打造成国内乃至国际超一流的约60万平方米城市滨江人文综合体，落成后将成为集团内TOP级项目之一，具体包括豪宅、公寓、甲级写字楼、BLOCK街区商业、历史街区、美术馆等多种业态。

　　其中，甲级写字楼将打造为花样年·喜年中心，项目占地1.5万平方米，总建面约7万平方米，由花样年全部自持，统一运营，也将打造成为其华中区域总部。

　　有业内人士认为，该项目的获取，对于目前在武汉市场正处于“缺粮少水”状态的花样年来说，自然是有力的市场补给。

　　三番哥的商业地产拼图

　　尽管潘军强调目前的转型主要是变成基于以社区服务行业为支点的产业金融集团，而对商业地产的发展前景没有明确表述，但从种种迹象可以发现，其在商业地产上的野心从2010年便已浮现。

　　彼时，花样年商业管理有限公司成立，主要承担起花样年旗下所有城市综合体、购物中心、酒店、写字楼等持有资产的运营及管理工作，以及对外输出商业资产管理服务。其中，包括面向家庭消费和年轻时尚人群的中高端区域级购物中心——花生唐系列以及面向高端人群的城市级购物中心——红唐系列。

　　2016年年报显示，花样年已累计管理输出项目达30余个，涵盖西藏、江西、吉林、江苏、四川、浙江、广东、湖南、贵州等省份，其中“江苏扬州御龙湾商业广场”于2016年4月28日开业，开业率逾95%；拉萨花样世界奥特莱斯项目于2016年8月20日开业，开业率逾70%。

　　今年6月中旬，花样年商管集团助理总裁甘永清也曾向媒体透露，目前自持的商业包括南京花生唐、桂林花生唐、成都郫县花样世界·奥特莱斯以及苏州红唐、成都红唐五个项目。

　　根据年报，南京花生唐于2014年9月成功开业，现已进入成熟运营期，2016年累计实现营收逾2500万元，开业率逾90%；桂林花生唐于2015年6月开业，2016年累计实现营收逾1200万元，开业率逾80%。

　　而成都花样世界奥特莱斯项目则于2016 年12月成功开业，是花样年在成都的首个商业项目。另一成都项目红唐预计2018年12月开业，苏州红唐还在筹备中，预计2019年9月开业。

　　不过，潘军在商业地产上的野心显然不止于此，按照其计划，至2020年，花样年商业自持运营项目将达到8个，受托商业资产管理项目50个，总运营面积将达到500万平方米。

　　除了自持商业以及商业资产管理外，可售型商业项目显然也是潘军商业地产拼图中不可或缺的一部分。年报披露，2016年花样年共有17个项目或项目分期竣工，包括苏州喜年中心、南京喜年广场、深圳乐年广场、美年广场等商业项目，截至2016年12月31日，上述项目总待售面积约38.90万平方米。

　　而于2017年7月，花样年与富驰大厦敲定股权合作事宜，在大本营深圳也落下了一宗综合体项目。该项目占地1万平方米，总建设用地面积3.71万平方米，可售面积3.61万平方米。以市场4.4万元均价计算，项目货值已超15亿元。