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商铺销售模式决定投资价值

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商铺销售模式决定投资价值

发布日期:2018-04-26 作者: 点击:

商业地产销售模式是项目经营成败关键,直接影响后续经营的统一性、稳定性 

       目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同,开发商会采取不同的销售模式,投资者购买商铺时要结合项目的具体情况,综合考量各种销售模式的优劣,来选择自己心中理想的商铺。


       只售不租模式

       只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者,不负责该商铺的招商,由投资者自行使用。

直接销售商铺,对投资者而言,可以自由使用该商铺,可出租给商家亦可自己经营,灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离,开发商只管卖不管租,小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面,规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多,业态互补性不够,整条商业街的商业聚客能力不足。



       长期返租模式

       返租销售也叫售后包租、售后回租,是指开发商在出售商铺时与投资者约定,在出售后的一定年限内,由开发商以代理出租的方式进行包租,或者直接承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短,可分为长期包租和短期返租两种方式,其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限,一般以十年、十五年为常见。

       采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁,将铺位分割成蚂蚁铺,然后以年回报率8%,带10年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营,业主基本在商场内找不到自己的铺位,这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式,小业主在前10年内的投资回报相对有保障(前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营),但返租期过后,由于业主找不到自己的铺位,接受不了大商家的低租金,投资收益将完全失去了保障。

       对于长期包租销售的商铺,一旦发展商经济实力不强,在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报,就会出现发展商拖欠回报的现象。


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